Mietvertragliche Regeln zum Apothekenbetrieb

29. September 2015
Teilen

Jüngst hatte sich das OLG Dresden mit der Auslegung eines Mietvertrages zu beschäftigen, die Abgrenzung einer „Offenhaltungspflicht“ von einer „Betriebspflicht“ betreffend. Dies führte zu einer Streitigkeit zwischen Mieter und Vermieter (Beschluss vom 15.07.2015, 5 U 597/15).

Auch wenn Apotheken nicht selten in Räumlichkeiten betrieben werden, welche im Eigentum des Apothekers stehen mögen, gibt es Fallkonstellationen, in denen Apothekenräume (bloß) angemietet sind. Neben der dann apothekenrechtlich teilweise relevanten (und schwierig im Einzelfall zu bestimmenden) Frage, ob es sich bei dem mit einer dritten Person (oftmals ein Nicht-Apotheker) abgeschlossen Vertrag um ein verstecktes Pachtverhältnis handelt, enthalten derartige Verträge teilweise bestimmte Nebenpflichten für den Mieter, etwa zum Betreiben der Apotheke als solche.

Abgrenzung von „Offenhaltungspflicht“ zur „Betriebspflicht“

Jüngst hatte sich das OLG Dresden (Beschluss vom 15.07.2015, 5 U 597/15) mit der Auslegung eines Mietvertrages zu beschäftigen, die Abgrenzung einer „Offenhaltungspflicht“ von einer „Betriebspflicht“ betreffend. Der vom Apotheker abgeschlossene Mietvertrag sah u.a. die folgende Regelung vor:

„Die Mieterin ist berechtigt und verpflichtet, auf dem Mietgegenstand und im Besitz der dafür etwa notwendigen mietergebundenen behördlichen Genehmigungen eine Apotheke … zu betreiben oder betreiben zu lassen …“.

Hierdurch war – formularmäßig – eine Betriebspflicht zwischen den Vertragsparteien vereinbart worden, was im Folgenden bei einer Beendigung des Apothekenbetriebs zwischen Mieter und Vermieter streitig wurde. Eine solche Vereinbarung sei aber formularmäßig in Gewerberaummietverträgen zulässig, so das OLG.

Gesamtunwirksamkeit vertraglicher Regelung

In Streit stand weiterhin aber eine Pflicht zur ununterbrochenen Offenhaltung der Apotheke, welche eine Partei in den Vertrag geradezu „herein las“ und wodurch – so die Beklagte – sie benachteiligt werde, u.a. deswegen, „weil sie ihrer Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen aus Ziffer 8 des Vertrags nicht nachkommen könne. Nach der Regelung im vorliegenden Mietvertrag könne entgegen der Auffassung des Landgerichtes nicht zwischen der Betriebspflicht einerseits und der Pflicht zur Offenhaltung der Geschäftsräume andererseits unterschieden werden mit der Folge, dass die Unwirksamkeit der Offenhaltungspflicht zu einer Gesamtunwirksamkeit der vertraglichen Regelung führe.“

Hierzu hat das OLG ausgeführt, dass der Senat schon Zweifel daran hätte, dass eine generelle Offenhaltungspflicht bei dem Betrieb einer Apotheke nicht zulässig vereinbart werden könne. Auch das hiergegen angebrachte Argument, Apothekenleiter hätten die Apotheke persönlich zu leiten, sodass bei Verhinderung kein Apothekenbetrieb stattfinden könnte, ist nach Ansicht des Gerichts Ausfluss einer unvollständigen Betrachtung, da sich auch der Apothekenleiter bei eigener Verhinderung vertreten lassen könne (vgl. § 2 Abs. 5 ApBetrO).

Offenhaltungspflicht im Apothekenmietvertrag?

Die Frage, ob eine Offenhaltungspflicht wirksam in einem Apothekenmietvertrag vereinbart werden kann, hat der Senat aber – wie auch die I. Instanz – offengelassen, da jedenfalls die Unwirksamkeit der entsprechenden Klausel nicht dazu führe, dass auch die Regelung zur Betriebspflicht insgesamt hinfällig wäre. Da mithin – unabhängig von der Wirksamkeit der Vereinbarung zur Offenhaltung – eine wirksame Betriebspflicht vereinbart worden war, ging das OLG davon aus, dass bei Verstoß gegen die Betriebspflicht eine außerordentliche Kündigung des Mietvertrages möglich sei, was der Vermieter hier erstrebte im Wege der Räumungsklage erstrebt hatte.

Die vom Vermieter ausgesprochene außerordentliche und fristlos Kündigung war daher rechtmäßig, sodass das insoweit ergangene erstinstanzliche Urteil vom OLG Dresden bestätigt worden ist.

Gerade Entscheidungen wie die vorstehend referierte machen deutlich, dass im Rahmen der mietvertraglichen Vereinbarung sehr genau die dort vom Apotheker übernommenen Verpflichtungen zu beachten sind, auch und gerade was Betriebspflichten angeht. Dies auch deshalb, weil Mieterschutzvorschriften aus dem Bereich der Wohnraummiete vorliegend – natürlich – nicht greifen und daher weitergehende Regelungsoptionen bestehen bei einem weniger stark ausgeprägten Mieterschutz.

3 Wertungen (4.33 ø)
Pharmazie

Die Kommentarfunktion ist nicht mehr aktiv.

1 Kommentar:

Gast
Gast

merkwürdiger Mietvertrag, merkwürdige Juristen!

#1 |
  0


Copyright © 2017 DocCheck Medical Services GmbH
Sprache:
DocCheck folgen: